Dne 4. 6. 2021 je bil v Uradnem listu RS objavljen Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (novela SZ-1E), ki je začel veljati 19. 6. 2021. Novela SZ-1E prinaša številne spremembe na področju stanovanjske zakonodaje, zlasti v zvezi z odločanjem etažnih lastnikov in upravljanjem z etažno lastnino nasploh, v zvezi z neprofitnimi najemnimi razmerji, javnim najemom stanovanj in delovanjem Stanovanjskega sklada RS ter pristojnostmi Stanovanjske inšpekcije. Poleg navedenega novela SZ-1E prinaša pomembne novosti v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe, korenito pa posega tudi na področje najema poslovnih prostorov, saj je z uveljavitvijo SZ-1E, torej 19. 6. 2021, prenehal veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP).[1]

Odpoved najemne pogodbe za stanovanje

Skladno z novelo SZ-1E se zakonsko določen odpovedni rok v primeru odpovedi s strani najemnika skrajšuje z 90 dni na 60 dni, pri čemer tako določen odpovedni rok ni kogenten in lahko najemodajalec in najemnik krajši oz. daljši odpovedni rok določita v sami najemni pogodbi, prav tako pa sam način podaje odpovedi (102. člen SZ-1). Če v najemni pogodbi torej ni dogovorjeno drugače, lahko najemnik najemno pogodbo odpove brez navajanja razlogov, in sicer s pisnim obvestilom najemodajalcu oz. lastniku, najemno razmerje pa v tem primeru preneha po poteku 60-dnevnega odpovednega roka.

Prav tako novela SZ-1E spreminja odpovedni rok z 90 dni na 60 dni v primerih odpovedi s strani lastnika stanovanja oz. najemodajalca (prvi odstavek 112. člena SZ-1), pri čemer je odpovedni rok v tem primeru določen kogentno in se stranki v sami najemni pogodbi ne moreta dogovoriti za krajši odpovedni rok, lahko pa določita daljši odpovedni rok. Odpovedni rok 60 dni za odpoved s strani najemodajalca tako kot doslej velja tako v primeru odpovedi iz nekrivdnih razlogov (106. člen SZ-1), kot tudi v primeru odpovedi iz krivdnih razlogov (103. člen SZ-1), razen v primeru odpovedi na podlagi 112.a člena SZ-1, ki najemodajalcu izjemoma omogoča (izvensodno) odpoved najemne pogodbe brez odpovednega roka, in sicer če najemnik ne plača najemnine oz. stroškov – v tem primeru odpoved namreč velja že z dnem vročitve (prvi odstavek 112.a člena SZ-1).

Z novelo SZ-1E se je skrajšal tudi rok za izselitev, ki ga določi sodišče v primeru spora glede prenehanja najemne pogodbe, ko to odpove najemodajalec oz. v primeru, da najemnik stanovanja ne izprazni prostovoljno, in sicer mora rok za izpraznitev znašati najmanj 30 dni in največ 60 dni – pred novelo SZ-1E je ta rok znašal najmanj 60 in največ 90 dni (četrti odstavek 112. člen SZ-1).

Glede načina odpovedi najemne pogodbe s strani najemodajalca tudi po uveljavitvi novele SZ-1E v splošnem velja, da lahko najemodajalec najemno pogodbo načeloma odpove zgolj z vložitvijo tožbe, torej sodno, kolikor med strankama pride do spora. Vendar pa je novela SZ-1, kot že omenjeno, v 112.a členu uvedla tudi možnost, da najemodajalec izjemoma odpove najemno ali podnajemno pogodbo brez vložitve tožbe, torej izvensodno, in sicer z vročitvijo odpovedi najemniku (112.a člen SZ-1). Takšen način odpovedi najemnega razmerja je dopusten le v primeru, če najemnik ne plača najemnine ali drugih stroškov, ki jih dolguje po najemni pogodbi, v pogodbenem roku oz. v 60 dneh od prejema računa, če najemna pogodba roka plačila ne določa (krivdni razlog iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1). V takem primeru mora najemodajalec pred odpovedjo najemnika pisno opozoriti na kršitev najemne pogodbe na način, določen v tretjem in četrtem odstavku 102. člena SZ-1. Najemnika mora torej pisno opozoriti na kršitev in v tem opozorilu navesti, za katero kršitev gre in na kakšen način naj jo najemnik odpravi, postaviti pa mu mora tudi primeren rok za odpravo kršitve oz. odpovednega razloga, ki mora znašati najmanj 15 dni. Če najemnik po poteku tega roka in odpovedi najemne pogodbe, ki učinkuje že z vročitvijo odpovedi po poteku roka za odpravo kršitve, stanovanja ne izprazni na zahtevo najemodajalca, ima slednji pravico zahtevati izpraznitev stanovanja pri sodišču, v postopku izdaje naloga za izpraznitev stanovanja pa se uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek (ZPP), in ki se nanašajo na plačilni nalog. Določba tretjega odstavka 112.a člena SZ-1 določa še, da sodišča v izpraznitvenem nalogu najemniku naloži, da ta v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga izprazni stanovanje ali pa v tem roku poda ugovor zoper izpraznitveni nalog in s tem doseže obravnavanje najemodajalčeve zahteve kot tožbe v pravdnem postopku.

Veljavna ureditev na področju najema poslovnih prostorov

Z dnem uveljavitve novele SZ-1 je prišlo do radikalne spremembe« na področju sklepanja najemnih pogodb za poslovne prostore, saj je do tedaj relevantni ZPSPP prenehal veljati v celoti, še naprej pa se uporablja za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo novele SZ-1E, torej pred 19. 6. 2021 oz. najkasneje dne 18. 6. 2021. Ker SZ-1 najema poslovnih prostorov ne ureja, drugega podrobnejšega predpisa poleg ZPSPP pa na področju poslovnih najemov ni, bo za vse najemne pogodbe za najem poslovnih prostorov, sklenjene od dne 19. 6. 2021 dalje, urejanje razmerij med najemodajalcem in najemnikom bistveno svobodnejše. Stranki bosta namreč medsebojne pravice in obveznosti lahko določili v okviru splošnega načela dispozitivnosti urejanja obligacijskih razmerij, omejeni pa bosta zgolj s tistimi določbami Obligacijskega zakonika (OZ), ki razmerja med najemodajalcem oz. zakupodajalcem in najemnikom oz. zakupnikom urejajo kogentno. Za presojo vseh vprašanj, ki jih stranki ne bosta uredili v najemni pogodbi, pa bo torej treba uporabiti določbe o zakupni oz. najemni pogodbi ter splošne določbe OZ, ki urejajo pogodbena razmerja, pri čemer velja opomniti, da je OZ že pred prenehanjem veljavnosti ZPSPP  veljal subsidiarno.

V praksi eno najpomembnejših in tudi perečih vprašanj, ki ga zadeva tudi prenehanje veljavnosti ZPSPP, je zagotovo način prenehanja najemne pogodbe za poslovni prostor. ZPSPP je ločeval med odpovedjo in odstopom od najemne pogodbe, pri čemer je določal obvezno sodno odpoved najemne pogodbe, minimalni odpovedni rok enega leta v primeru pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, natančno določene razloge, zaradi katerih lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev, itd.. Po uveljavitvi SZ-1E bo torej mogoče določiti pogoje za prenehanje najemne pogodbe za poslovne prostore poljubno, prav tako dolžino odpovednih rokov in samo obliko podaje odpovedi, vse ob upoštevanju kogentnih določb OZ. Pri tem velja opomba, da bo v okviru načela dispozitivnosti seveda mogoče tudi v prihodnje pri sklepanju najemnih pogodb za poslovne prostore smiselno upoštevati in vključiti v pogodbo vsebino določb ZPSPP, čeprav se nanje ne bo več mogoče neposredno sklicevati. Tako se bosta stranki v pogodbi na primer lahko dogovorili za enake odstopne razloge, kot jih je določal 28. člen ZPSPP, ali pa za enoletni odpovedni rok v primeru najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas.

Kljub prenehanju veljavnosti ZPSPP pa velja opozoriti na vprašanje »molče obnovljenega najema«, ki ga je določal drugi odstavek 27. člena ZPSPP, saj ga pod nekoliko drugačnimi pogoji določa tudi 615. člen OZ. Skladno z omenjeno določbo ZPSPP je bila najemna pogodba, sklenjena za določen čas, avtomatično obnovljena za nedoločen čas, če je najemnik tudi po preteku časa, da katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor oz. stavbo še naprej uporabljal, najemodajalec pa v roku enega meseca od poteka tega časa ni vložil zahteve za izdajo izpraznitvenega naloga. Kljub neveljavnosti omenjene določbe bo tudi v prihodnje veljalo podobno na podlagi 615. člena OZ, ki v bistvenem določa povsem enake posledice »nadaljnje« uporabe stvari po preteku časa, za katerega je bila sklenjena zakupna pogodba, kot ZPSPP, in sicer se v tem primeru šteje, da je sklenjena nova zakupna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja, če zakupodajalec temu ne nasprotuje, pri čemer pa OZ za razliko od ZPSPP ne določa natančneje, v kakšnem roku naj bi zakupodajalec taki uporabi oz. obnovitvi zakupa nasprotoval.

Sklepanje najemnih pogodb v prihodnje

Če so posledice uveljavitve novele SZ-1E na prvi pogled neprimerno manj radikalne in tudi jasnejše v delu, kjer novela dejansko spreminja določbe SZ-1, je ocena posledic, ki jih bo novela prinesla na področje sklepanja poslovnih najemov bistveno manj zanesljiva – čeprav je v osnovi poseg novele v področje poslovnih najemov nedvoumen in dosleden. Gotovo je le, da bodo posledice na področju sklepanja najemov poslovnih prostorov v veliki meri odvisne od odziva nepremičninskega trga oz. posameznikov, ki jih sprememba zadeva. Nedvomno pa bo lahko način, na katerega se bodo neposredni udeleženci na nepremičninskem trgu spremembam prilagodili, spričo »osvoboditve« najemanja poslovnih prostorov izpod obvezujočih določb ZPSPP v veliki meri odražal avtonomijo, nenazadnje pa tudi ustvarjalnost pogodbenih strank ter njihovo pogajalsko spretnost in stanje na trgu nepremičnin.

Junij 2021
________________________

[1] Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A in 90/21 – SZ-1E.